Как оформить договор аренды жилого помещения?

Оформление арендных отношений документально необходимо и собственнику жилья, и нанимателю. Такая формальность защищает права сторон и возлагает на них определенные обязанности. При возникновении конфликтов положения подписанного договора станут решающими. Читайте в статье, как оформить договор аренды жилого помещения и какие особенности имеет эта сделка.
Как оформить договор аренды жилого помещения

Оформление договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры – это сделка, при которой жилое помещение передается во временное пользование арендодателем арендатору за определенное вознаграждение. Чтобы документ имел юридическую силу, его необходимо правильно оформить.

Договор найма или аренды составляется в простой письменной форме. Это позволяет фиксировать условия соглашения. При возникновении спорной ситуации письменный договор аренды поможет в решении конфликта и станет основой рассмотрения дела в судебных инстанциях.

Оформление договора аренды квартиры или дома имеет ряд особенностей. Срок действия документа максимально может составлять пять лет. Стоит учесть, что при заключении договора аренды на срок от года и более, сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Избежать регистрации можно, если заключить договор на 11 месяцев с указанием о возможности пролонгации.

В договоре аренды должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные арендатора и собственника;
  • подробное описание характеристик объекта арендных отношений (дома, квартиры, комнаты) – прописывается состояние помещения, наличие мебели, техники и т.д.;
  • определение лица, на которое возлагается обязанность оплачивать коммунальные услуги;
  • порядок оплаты арендной платы (способ, срок, сумма);
  • порядок проведения ремонтных работ – как правило, за капитальный ремонт обязуется платить собственник, а за текущие работы арендатор;
  • порядок зачета и возврата депозита, если он был.

Заверять сделку нотариально не обязательно, так как законом закрепляется простая письменная форма документа.

Исключения:

  • если одна из сторон договора является юридическим лицом;
  • если период действия договора превышает один год.

В иных случаях заверять договор аренды нотариально не нужно.

Регистрация договора аренды квартиры в Росреестре

Стоит отметить, что регистрируется не сам договор аренды, а ограничение прав собственности, вытекающее из условий документа. Напомним, что регистрация потребуется при составлении договора на срок от года и более.

Есть четыре способа подачи документов на регистрацию:

  1. Личное посещение отдела Росреестра по месту нахождения объекта аренды.
  2. Личное посещение территориального МФЦ по месту нахождения объекта отношений.
  3. Отправка документов посредством почты (заказным письмом с описью вложений и уведомлением о получении).
  4. Подача заявки на регистрацию онлайн на официальном сайте Росреестра.

Рассмотрим пошаговый алгоритм подачи заявки на регистрацию.

Шаг 1. Подготовка документов

Для регистрации ограничения прав в результате заключения договора аренды потребуется:

  • заявление собственника;
  • паспорта сторон договора;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • договор аренды в трех экземплярах;
  • технические документы на объект недвижимости.

Документы не должны содержать ошибок. В противном случае в регистрации может быть отказано. Чтобы этого не произошло, доверьте составление договора аренды профессиональному юристу.

Шаг 2. Подача документов

При личном посещении Росреестра или МФЦ документы принимает сотрудник. Он забирает все бумаги, а взамен предоставляет расписку. В ней указывается ФИО ответственного лица, перечень принятых документов, дата получения и выдачи готовых бумаг.

При отправке документов по почте заявитель получит уведомление о том, что бумаги приняты, и процесс регистрации начат. Готовые документы будут высланы также по почте, выданы на руки при личном посещении или переданы с курьером (новая платная услуга Росреестра).

При отправлении документов онлайн на сайте система выдаст уведомление о сроке, в течение которого необходимо лично посетить МФЦ или Росреестр для подачи оригиналов документов и получении готовых бумаг.

Шаг 3. Получение документов

В реестр будет внесена информация об ограничении права собственности на объект недвижимости. После занесения данных сотрудником Росреестра проставляется соответствующая отметка на договоре аренды.

Срок регистрации не превысит десяти рабочих дней с момента подачи документов. Заявителям будут обратно выданы оригиналы поданных бумаг.

Нюансы и особенности договора аренды квартиры

Чтобы не допустить ошибок при оформлении и не пострадать при возникновении конфликта, необходимо обратить внимание на нюансы договора аренды квартиры. Типичные ошибки допускаются при договоренности в вопросах срока действия документа, стоимости аренды, деталей проживания, оплаты ремонтных работ и описания помещения.

Срок договора аренды

Договор может быть краткосрочным (заключенным на период менее года) и долгосрочным (иметь период действия от года до пяти лет). Особенность состоит в том, что при отсутствии указанного в договора срока, он считается заключенным на пять лет.

Для арендатора заключение договора сроком на пять лет предпочтительнее. Это объясняется тем, что при долгосрочных отношениях, наниматель обладает преимущественным правом на продление договора.

Собственник должен заблаговременно (примерно за три месяца до окончания срока действия договора) предложить квартирантам продлить действие документа. Поменять квартирантов без наличия на то веских причин не удастся.

Если у собственника есть обоснованные претензии к жильцам (невнесение арендной платы два раза подряд, использование имущества не по назначению и т.д.), то возможно расторжение договора. Однако если конфликт дойдет до судебного разбирательства, то арендатор вправе потребовать время на исправление.

Из-за того, что по долгосрочному договору аренды закон в большей степени защищает права арендатора, собственники чаще заключают краткосрочные соглашения (сроком до 11 месяцев).

Повышение стоимости аренды

Чтобы в будущем не возникло споров касательно цены проживания в квартире, необходимо четко прописать не только сроки и порядок оплаты, но и условия повышения размера арендного платежа. Рекомендуется также включить в договор пункт об индексации стоимости проживания в процентном соотношении.

Стоит отметить, что, несмотря на присутствие в договоре такого пункта, стоимость проживания все равно может быть повышена. Согласно ГК РФ, за собственником сохраняется это право, но воспользоваться им он может не чаще одного раза в год.

О своем намерении арендодатель обязан сообщить нанимателю в письменной форме заблаговременно. Если новые условия не устраивают арендатора, то договор расторгается без выплаты неустойки.

Детали проживания

Необходимо максимально детально прописывать в договоре условия проживания в арендуемом помещении. К примеру, собственники квартиры зачастую приходят в сдаваемое жилье, когда им вздумается, даже если арендатор в этот момент отсутствует.

Подобные самопроизвольные визиты вполне могут стать причиной досрочного прекращения арендных отношений.

Поэтому важно уточнить этот момент при составлении договора. Рекомендуется четко прописать, как будет происходить проверка состояния квартиры собственником.

Оплата ремонта

При заключении договора рекомендуется сразу обговорить, что разрешено менять в арендуемом помещении, а что нет. Если принимается решение о том, что жильцы могут сделать ремонт, то стоимость арендной платы снижается на 10-20%. Это условие обязательно должно быть прописано в документе.

Не стоит сначала делать ремонт в арендуемом помещении, а затем требовать компенсации. Кроме того, гражданским законодательством закреплено, что текущий ремонт – обязанность арендатора, а капитальный – собственника.

Описание объекта арендных отношений

Сдаваемое жилое помещение должно быть описано максимально подробно. В дальнейшем это избавит от претензий и конфликтов, связанных с качеством мебели и техники.

Чтобы избежать недоразумений, необходимо оформить акт сдачи-приемки объекта недвижимости. В этом документе прописывается подробный перечень мебели и техники, описываются окна, стены, двери и пол. Рекомендуется также указать оценочную стоимость имущества.

Теперь вы знаете, как оформить договор аренды жилого помещения. При возникновении вопросов рекомендуем обратиться к юристу за получением консультации.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Zakony-Prava.ru
Добавить комментарий